Hoe bent u als huurder van bedrijfsruimte beschermd?

Huurders van woonruimte zijn goed beschermd. Maar hoe zit dat nu precies met huurders van bedrijfsruimte? De wet kent verschillende vormen van huurbescherming, afhankelijk van het soort huur. In deze blog neemt Lizette van Doorn u mee in de wereld van huurbescherming voor u als huurder van een bedrijfsruimte. Om hier inzicht in te krijgen is het van belang om onderscheid te maken tussen huur van middenstandsbedrijfsruimte en huur van zogenaamde overige bedrijfsruimte.

Verschil tussen middenstandsbedrijfsruimte en overige bedrijfsruimte
Wanneer we spreken over middenstandsbedrijfsruimte is dit hetzelfde als een detailhandelsbedrijfsruimte. Hierover wordt gesproken als de betreffende ruimte voor het publiek toegankelijk is. Voorbeelden hiervan zijn winkelruimtes, horecaruimtes en ruimtes voor afhaal- of besteldiensten. Dergelijke huurruimten vallen onder de regelgeving en huurbescherming van artikel 7: 290 van het Burgerlijk Wetboek.
Onder overige bedrijfsruimte vallen alle bedrijfsmatige objecten die geen middenstandsbedrijfsruimte zijn. Voorbeelden hiervan zijn kantoren, praktijkruimten voor beroepsbeoefenaren, productie- en opslagruimten. Deze categorie valt onder de regelgeving van artikel 7: 230A van het Burgerlijk Wetboek.

Groot verschil in huurbescherming
Het verschil in huurbescherming tussen de verschillende type huurruimtes is groot. Voor huurders van een middenstandsbedrijfsruimte geldt een veel grotere mate van huurbescherming dan voor huurders van overige bedrijfsruimtes. De achterliggende gedachte hierbij is dat een middenstander (bijvoorbeeld een retailer) vaak afhankelijk is van de vestigingsplaats en de daaraan gekoppelde klantenkring. Bovendien zijn er vaak grote investeringen gedaan in de gehuurde ruimte.
De belangrijkste verschillen zijn als volgt:

Middenstandsbedrijfsruimte

• Er geldt in beginsel een wettelijke huurverplichting voor de duur van 5 + 5 jaar. Na deze 10 jaar wordt de overeenkomst automatisch voor onbepaalde tijd verlengd. Indien je hiervan wilt afwijken, dient de kantonrechter hiervoor voorafgaand toestemming te geven;
• Huuropzegging gedurende deze periode van 5 + 5 jaar kan alleen door de huurder, tenminste 1 jaar voorafgaand aan het verstrijken van de betreffende huurtermijn.
  Een verhuurder kan na de het verstrijken van de eerste periode van 5 jaar enkel opzeggen indien hij kan aantonen dat de huurder zijn bedrijfsvoering niet op orde heeft, of dat hij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik voor lange termijn. Na het verstrijken van de tweede termijn van 5 jaar kan een beëindiging door de verhuurder ook nog plaatsvinden indien hij een zwaarwegend belang bij de beëindiging heeft. In dit geval worden beiden belangen (van zowel huurder als verhuurder) door de rechter afgewogen en indien het belang van verhuurder groter blijkt te zijn kan de huur worden opgezegd. Meer gronden voor opzegging door de verhuurder zijn er niet.

• Indien de huurder niet instemt met de opzegging door de verhuurder, kan de huurovereenkomst alleen met tussenkomst van de kantonrechter beëindigd worden. De kantonrechter kan daarbij de verhuurder verplichten om aan de huurder een verhuis- en inrichtingsvergoeding te betalen.

Overige bedrijfsruimte

• De verhuurder en huurder kunnen zelf bepalen voor welke termijn zij een huurovereenkomst aangaan. Dit kan zowel voor bepaalde, als voor onbepaalde tijd;
• De verhuurder en huurder kunnen ook zelf een opzegtermijn afspreken. In beginsel is de opzegtermijn gelijk aan de betaaltermijn. Bij langere huurcontracten wordt meestal een opzegtermijn van 6 tot 12 maanden overeengekomen;
• De opzegging door de verhuurder dient gevolgd te worden door een aanzegging tot ontruiming van het gehuurde. De ontruimingsverplichting wordt vervolgens 2 maanden geschorst. Indien de huurder niet kan instemmen met de beëindiging heeft hij gedurende deze 2 maanden de mogelijkheid om de rechter te verzoeken deze schorsing van de ontruimingsverplichting te verlengen tot 1 jaar. De rechter zal op basis van een afweging van de belangen van zowel de huurder als de verhuurder een besluit nemen over het schorsingsverzoek. Een eventuele schorsing kan na afloop nog maximaal met 1 jaar verlengd worden.