Blog

Casus: Het verschil tussen recht hebben en recht krijgen. De bodemverhuurconstructie.

Helaas zijn recht hebben én het naar volle tevredenheid krijgen van recht twee verschillende dingen. Om dat te laten zien, neemt Sietske u graag mee in een recente case binnen WeDo Legal. Als juridisch adviseurs kijken we verder dan enkel naar het juridische en dan blijkt (helaas) meer dan eens dat recht krijgen niet altijd eenvoudig is.

De uitgangssituatie: Faillissement na geldlening
Onlangs nam een cliënt contact met WeDo Legal op. Er was paniek. Hij had geld uitgeleend aan een bakkerij. Deze bakkerij stond echter inmiddels op het randje van faillissement en kon de lening niet meer aan de cliënt terugbetalen. Er waren wel zekerheden gevestigd, zoals een pandrecht op de bedrijfsmiddelen en voorraad, deze stonden nog in de bakkerij.
Daarnaast had de bakkerij ook een flinke schuld aan de fiscus. Dit is belangrijk om te weten, omdat de fiscus in dat geval beslag kan leggen op zaken die zich op de bodem (de bedrijfsvloer) van de bakkerij bevinden. Dit wordt ook wel bodembeslag genoemd. Dit kan de fiscus dus ook doen op de zaken waarop een pandrecht gevestigd is, aldus op de bedrijfsmiddelen. Hierdoor zou de cliënt alsnog achter het net vissen.

Oplossingen voor de cliënt?
Samen met de cliënt gaan we kijken naar mogelijkheden om toch zijn lening (deels) terugbetaald te krijgen, zodat hij niet of maar deels achter het net vist. Een optie was uiteraard om dan zijn zekerheid (het pandrecht op de voorraden en bedrijfsmiddelen) uit te winnen. Er zijn dan twee opties:

Het stille pandrecht wordt omgezet in een vuistpand.
Dit houdt kort gezegd in dat onze cliënt alle verpande bedrijfsmiddelen en voorraden uit het pand van de bakkerij haalt en onder zich houdt om dit vervolgens te verkopen. U raadt het al: dat is een tijdrovende en kostbare klus. Voor de cliënt wogen de kosten van deze optie niet op tegen de baten. Dan is er nog een optie.
De bodemverhuurconstructie.
Dit houdt kort gezegd in dat de bakkerij de bodem waarop zijn onderneming zich bevindt, verhuurt aan onze cliënt, zodat de fiscus niet langer zijn bodemrecht tegenover de ondernemer kan uitoefenen. Tussen de bakkerij en cliënt wordt een huurovereenkomst gesloten ten aanzien van de bedrijfsvloer. Onze cliënt was op de hoogte van deze constructie en wilde graag dat Sietske hem hierin begeleidde. Maar is dit zomaar toegestaan? En heeft het effect?

Hoe toepasbaar is een bodemverhuurconstructie in de praktijk?
Het gebruiken van de bodemverhuurconstructie is toegestaan, maar dat gaat niet zomaar. Hier zijn een aantal randvoorwaarden aan verbonden die het gebruik van de constructie minder interessant maken. Aan de andere kant geldt: wie niet waagt, die niet wint.

Hoe kan cliënt succesvol de bodemverhuurconstructie toepassen?

In de oorspronkelijke leningsovereenkomst moet de mogelijkheid tot het toepassen van deze constructie reeds opgenomen staan;
Zowel de cliënt als de bakkerij moeten melding maken bij de fiscus dat zij voornemens zijn om deze constructie toe te passen. De fiscus heeft dan vier weken de tijd om eventueel beslag te leggen op de bodemzaken van de bakkerij;
Wanneer de fiscus niet binnen vier weken bodembeslag legt, dan krijgt de cliënt vier weken de tijd om zijn rechten uit te winnen. Na die vier weken geldt opnieuw de mededelingsplicht.
Daarnaast dient er een huurovereenkomst afgesloten te worden tussen de cliënt en de bakkerij waarin een redelijke huurprijs wordt afgesproken.

Heeft de bodemverhuurconstructie effect?
Dat kan zeker zo zijn, maar er zijn heel wat stappen te nemen. Deze stappen zijn vaak tijds- en kostenintensief. Voor onze client waren het te veel hobbels: meerdere keren melding maken bij de fiscus, overeenkomst laten opstellen, daadwerkelijk huur gaan betalen en/of het (laten) verkopen van de spullen van de bakkerij. Als juridisch adviseur kijken wij samen met de cliënt verder dan alleen naar waar ze in juridische zin recht op hebben. We kijken naar wat het de ondernemer uiteindelijk kost en wat het oplevert vanuit breed perspectief, te denken aan tijd, kosten en de energie die het kost. In deze case bleken er geen andere haalbare opties meer te zijn. Daarom heeft de cliënt besloten om geen verdere kosten te maken en te hopen dat er in het faillissement alsnog een uitkering komt.

De weerbarstige praktijk tussen recht hebben en recht krijgen
Er zit dus een groot verschil tussen recht hebben en recht krijgen, dat zien wij als juridisch adviseurs met oog voor de ondernemer vaak voorbijkomen. U kunt het op papier goed geregeld hebben, de praktijk is helaas weerbarstiger. Dat is soms een pijnlijke conclusie, maar ook een leerpunt. Het is belangrijk om afspraken goed op papier te zetten, maar het moet uiteindelijk ook tot het gewenste effect leiden. Het is ook een risicoafweging. Juist op dat punt is het belangrijk je goed van tevoren juridisch te laten adviseren.

Heeft u een juridische vraag?
Dan bent u bij WeDo Legal aan het juiste adres. Wij denken graag met u mee en wij denken verder dan alleen het juridische aspect. Wij luisteren en sparren graag met u. Neem gerust contact op met Sietske Hubens – van de Loo (hubens@wedo-legal.nl of +31 (0)6 -21 63 82 84).

Meer blog